長葛市人民政府關(guān)于妥善處理國有建設(shè)用地上不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題的若干意見
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2019年06月24日16:42
來源：長葛市人民政府
長葛市人民政府關(guān)于妥善處理國有建設(shè)用地上不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題的若干意見
長政 [2019] 18
各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，市直有關(guān)單位：
為認(rèn)真貫徹落實(shí)國家關(guān)于支持民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的部署要求，深入推進(jìn)“放管服”改革工作，妥善解決房屋和土地分散登記中遇到的各類歷史遺留問題，更好地服務(wù)企業(yè)、服務(wù)社會(huì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《中共河南省國土資源廳黨組關(guān)于印發(fā)全省國土資源系統(tǒng)作風(fēng)建設(shè)深化年活動(dòng)方案的通知》（豫國土資黨文〔2018〕48號(hào)）等文件要求，著力破解不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中的難
點(diǎn)、堵點(diǎn)、痛點(diǎn)，結(jié)合我市實(shí)際情況，現(xiàn)提出如下處理意見。
一、基本原則
（一）實(shí)事求是、破解難題。不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)歷史遺留問題處理工作堅(jiān)持實(shí)事求是、破解難題的原則，從維護(hù)群眾合法權(quán)益和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局出發(fā)，充分考慮歷史原因和現(xiàn)實(shí)情況，積極探索妥善的處理辦法。
（二）依法依規(guī)、違法必究。處理相關(guān)問題要始終堅(jiān)持依法依規(guī)的原則，既處理好相關(guān)問題，又嚴(yán)格依法辦事，對(duì)開發(fā)、建設(shè)單位的違法行為，要依法予以處理，責(zé)令其補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，追繳有關(guān)稅費(fèi)。
（三）證繳分離、便民利民。堅(jiān)持“證繳分離”原則，著眼群眾和企業(yè)的實(shí)際需求，妥善處理好國家、集體和群眾的利益關(guān)系。開發(fā)建設(shè)單位欠繳規(guī)費(fèi)和土地價(jià)款、越界超占國有建設(shè)用地的，在處理期間，不影響購房者辦理房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。
二、解決范圍
2016年8月19日（長葛市不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施時(shí)間）前，全市范圍內(nèi)國有建設(shè)用地上符合城市總體規(guī)劃的建成區(qū)內(nèi)未完善土地、規(guī)劃、建設(shè)等手續(xù)，致使無法按現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)。
本處理范圍不包括原集體建設(shè)用地因納入城市規(guī)劃管理登
記為國有建設(shè)用地使用權(quán)上的建筑物。
三、相關(guān)問題處理辦法
（一）關(guān)于出讓土地上的住宅小區(qū)，未將土地分?jǐn)傊粮鳂I(yè)主名下問題的處理辦法。原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍存在的，該小區(qū)業(yè)主在辦理不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將土地使用證提交至不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)；原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已被吊銷營業(yè)執(zhí)照或者已注銷且無承繼單位的,該小區(qū)業(yè)主在辦理不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將該申請(qǐng)登記事項(xiàng)在市政府網(wǎng)站或不動(dòng)產(chǎn)登記中心官網(wǎng)公告，無異議后注銷原土地證（公告不少于15個(gè)工作日，下同），依據(jù)查詢到的土地信息進(jìn)行登記；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移多次的，土地信息登記至申請(qǐng)土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記的申請(qǐng)人名下。
1、對(duì)國有建設(shè)用地上機(jī)關(guān)團(tuán)體、事業(yè)單位、國有企業(yè)自建職工集資并已取得房屋所有權(quán)證的，在不改變?cè)恋赜猛镜那樾蜗�，由�?guī)劃局出具與現(xiàn)形規(guī)劃不沖突的意見證明后，再為各購房戶辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
2、已依法取得國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證、但兩個(gè)證書記載的用途不一致的，權(quán)利人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不改變?cè)C書記載的用途，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書“用途”欄記載形式為“土地用途/房屋規(guī)劃用途”。
未辦理房產(chǎn)證的，提供權(quán)屬來源資料，參照第1、2條意見
辦理。
（二）關(guān)于劃撥土地的住宅小區(qū)，未將土地分?jǐn)傊粮鳂I(yè)主名下問題的處理辦法。購買劃撥土地上建設(shè)的房屋、已取得房屋所有權(quán)證再上市交易的，按以下情況分別辦理：
1、已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房首次上市交易的，根據(jù)《河南省國土資源廳關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房上市出售中有關(guān)土地出讓問題的通知》（豫國土資發(fā)〔2004〕49號(hào)）規(guī)定，由原房屋產(chǎn)權(quán)方按申請(qǐng)時(shí)基準(zhǔn)地價(jià)的5%繳納土地出讓金后，再辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。購買機(jī)關(guān)團(tuán)體、事業(yè)單位、國有企業(yè)自建或職工集資建房上市交易的，參照此款執(zhí)行。
2、上述住房配建的商服、綜合、混合及其他用途的房屋上市交易的，按規(guī)定程序和辦法辦理土地使用權(quán)審批出讓手續(xù)后，再按出讓土地性質(zhì)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
未辦理房產(chǎn)證的，需提供權(quán)屬來源資料，參照第1、2條繳納相關(guān)費(fèi)用后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
（三）關(guān)于有土地權(quán)屬來源或無權(quán)屬來源問題（針對(duì)小區(qū)套房）的處理辦法。辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，申請(qǐng)人能提供或者不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能查詢到土地權(quán)屬來源文件的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照權(quán)屬來源文件批準(zhǔn)的內(nèi)容進(jìn)行登記。確需進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查并公告,公告無異議的,按照權(quán)籍調(diào)查的結(jié)果和權(quán)屬來源文件批準(zhǔn)的內(nèi)容進(jìn)行登記。權(quán)屬來源文件
沒有載明批準(zhǔn)用途的,依據(jù)“地隨房走”原則進(jìn)行登記。申請(qǐng)人無法提供且不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)經(jīng)查詢無土地權(quán)屬來源文件的,由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查并進(jìn)行公告,公告無異議的,按國有劃撥建設(shè)用地登記，按“地隨房走”的原則登記土地信息。
涉及繳納稅費(fèi)的，參照《河南省國土資源廳關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房上市出售中有關(guān)土地出讓問題的通知》（豫國土資發(fā)〔2004〕49號(hào)）規(guī)定執(zhí)行。
（四）關(guān)于個(gè)人獨(dú)院問題的處理辦法
1.獨(dú)院劃撥土地涉及出讓的問題。個(gè)人獨(dú)院（已有劃撥性質(zhì)土地證、房屋所有權(quán)證）涉及劃撥土地使用權(quán)出讓的,按《國土資源部關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）的通知》（國土資發(fā)〔2006〕114號(hào)）》及《國土資源部關(guān)于印發(fā)《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓底價(jià)技術(shù)規(guī)范》的通知》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號(hào)文）辦理。土地評(píng)估時(shí)土地利用狀況應(yīng)以實(shí)際土地權(quán)籍調(diào)查為準(zhǔn)。出讓環(huán)節(jié)涉及稅費(fèi)的，申請(qǐng)人應(yīng)依法繳納。
2.申請(qǐng)人持土地證、準(zhǔn)建證或規(guī)劃許可證辦理房屋所有權(quán)首次登記的問題。申請(qǐng)人持準(zhǔn)建證（規(guī)劃許可證或規(guī)劃證明）、土地使用證、單位出具同意建房的證明申請(qǐng)房屋首次登記。申請(qǐng)登記的建筑物面積在300平方米以上的，需提供房屋已竣工資料（建設(shè)質(zhì)量管理部門出具竣工驗(yàn)收備案表，或安全使用意見
書）。
3.房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不一致的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)問題。房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移至現(xiàn)權(quán)利人名下，土地使用權(quán)未轉(zhuǎn)移至現(xiàn)房屋所有權(quán)人名下，原權(quán)利人無法聯(lián)系現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人申請(qǐng)辦理因土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的，按照地隨房走的原則，現(xiàn)房屋權(quán)利人持房屋所有權(quán)證、原土地使用權(quán)證等單方申請(qǐng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將該申請(qǐng)登記事項(xiàng)在市政府網(wǎng)站或不動(dòng)產(chǎn)登記官網(wǎng)并在不動(dòng)產(chǎn)所在地公告無異議后予以登記。
4.建成區(qū)內(nèi)申請(qǐng)人有房屋所有權(quán)證，無土地證而申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的問題。參照第三條中無土地權(quán)屬來源的處理。
（五）關(guān)于房屋已首次登記，購房人因不能繳稅而無法辦理不動(dòng)產(chǎn)首次轉(zhuǎn)移問題的處理辦法。原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已被吊銷營業(yè)執(zhí)照或者已注銷且無承繼單位的，買房人已簽訂房屋買賣合同已付房款因無法提供不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票而不能繳納稅款的，稅務(wù)部門依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于契稅申報(bào)有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局2015年第67號(hào)）規(guī)定辦理。
（六）關(guān)于土地權(quán)利性質(zhì)不明確問題的處理意見。已依法取得《國有土地使用證》，因歷史原因造成土地使用權(quán)證書和土地審批檔案上不顯示土地使用權(quán)性質(zhì)，或土地使用權(quán)證書登記為“長期”，但該證的登記資料無法顯示土地性質(zhì)為出讓或
其他的，在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)均按劃撥性質(zhì)予以認(rèn)定和辦理。
（七）關(guān)于產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)企業(yè)以及其他工業(yè)企業(yè)持土地使用證、房產(chǎn)證需換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證問題的處理辦法。長葛市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、大周產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)的工業(yè)企業(yè)，其中：土地出讓手續(xù)齊全，無建設(shè)工程規(guī)劃許可證和竣工驗(yàn)收證明，已辦理房產(chǎn)證的企業(yè)；土地出讓手續(xù)齊全，無建設(shè)工程規(guī)劃許可證和竣工驗(yàn)收證明，未辦理房產(chǎn)證的企業(yè)；已辦理土地掛牌出讓手續(xù)，欠繳土地出讓金的企業(yè)。根據(jù)《河南省人民政府關(guān)于加快產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)科學(xué)發(fā)展若干政策（試行）的通知》（豫政〔2009〕62號(hào)） 和《河南省人民政府關(guān)于促進(jìn)全省產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)持續(xù)健康快速發(fā)展的若干意見》(豫政〔2012〕34號(hào)）等相關(guān)規(guī)定，按照解決歷史遺留問題的原則，在保證消防和安全兩個(gè)底線的前提下，通過委托有資質(zhì)的房屋質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行鑒定、消防部門進(jìn)行消防安全檢查驗(yàn)收，保證安全和消防要求，并完善相應(yīng)手續(xù)。針對(duì)問題處理如下：
1、對(duì)土地出讓手續(xù)齊全，無規(guī)劃許可證和竣工驗(yàn)收證明，已辦理房產(chǎn)證的企業(yè)，市不動(dòng)產(chǎn)登記中心憑企業(yè)建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明和質(zhì)量安全、消防驗(yàn)收合格意見，換發(fā)新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。
2、對(duì)土地出讓手續(xù)齊全，無規(guī)劃許可證和質(zhì)量安全、消防驗(yàn)收合格證明，未辦理過房產(chǎn)證的企業(yè)，市不動(dòng)產(chǎn)登記中心憑
企業(yè)土地權(quán)屬來源材料、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明和質(zhì)量安全、消防驗(yàn)收意見，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記.
3、對(duì)土地出讓手續(xù)不齊全、無規(guī)劃許可證和竣工驗(yàn)收證明，已辦理房產(chǎn)證的企業(yè)，在企業(yè)按規(guī)定辦理土地出讓手續(xù)并繳齊相關(guān)稅費(fèi)后，市不動(dòng)產(chǎn)登記中心憑企業(yè)土地權(quán)屬來源材料、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明和質(zhì)量安全、消防驗(yàn)收合格意見，辦理新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。
4、對(duì)已辦理土地掛牌出讓手續(xù)，欠繳土地出讓金的企業(yè)，在企業(yè)補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，市不動(dòng)產(chǎn)登記交易中心憑企業(yè)土地權(quán)屬來源材料、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明和質(zhì)量安全、消防驗(yàn)收合格意見，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
5、對(duì)2016年8月19日前建成的工業(yè)企業(yè)房屋，因歷史原因造成規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)手續(xù)不全的項(xiàng)目，除中央規(guī)定的收費(fèi)項(xiàng)目外，免收各項(xiàng)行政事業(yè)性費(fèi)用和配套費(fèi)。
6、針對(duì)企業(yè)房屋未批先建的情況，相關(guān)部門不再予以處罰。
7、企業(yè)提供具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)正式施工圖并經(jīng)審圖機(jī)構(gòu)審查合格，由具備相應(yīng)資質(zhì)的房屋質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)房屋質(zhì)量進(jìn)行鑒定，出具房屋質(zhì)量鑒定合格報(bào)告，鑒定費(fèi)用由企業(yè)自行承擔(dān)。
8、消防部門僅對(duì)企業(yè)現(xiàn)有建筑物進(jìn)行消防安全檢查，不對(duì)企業(yè)因消防行政許可前置條件不齊而無法依法取得消防行政許
可的行為予以追究；對(duì)能夠立即整改的火災(zāi)隱患不予處罰，對(duì)檢查合格或整改 后復(fù)查合格的企業(yè)出具《消防監(jiān)督檢查記錄》。
9、企業(yè)按照標(biāo)準(zhǔn)繳納人防工程易地建設(shè)費(fèi)。由工信委牽頭，從國土、規(guī)劃、住建、消防、人防、不動(dòng)產(chǎn)登記等職能部門抽調(diào)專人成立聯(lián)審辦公室，辦公室設(shè)在產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)管委會(huì)，按照各自職責(zé)分工，盡快為企業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)。符合條件的企業(yè)，需在2019年12月30日前持相關(guān)資料向市不動(dòng)產(chǎn)登記中心提出申請(qǐng)，由市不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。今后，新上項(xiàng)目要嚴(yán)格按照土地、規(guī)劃、建設(shè)等有關(guān)規(guī)定辦理。
（八）關(guān)于房屋越界超占涉及首次轉(zhuǎn)移登記土地落宗問題的處理辦法。對(duì)房屋越界超占其他權(quán)利人土地的處置意見。開發(fā)建設(shè)單位己辦理房屋所有權(quán)初始登記的房屋越界超占、占?jí)浩渌麢?quán)利人土地的，按以下原則辦理：對(duì)于占?jí)浩渌麢?quán)利人土地，若開發(fā)建設(shè)單位與土地權(quán)利人有合同約定的，由開發(fā)建設(shè)單位提供該合同約定。對(duì)于占?jí)浩渌麢?quán)利人土地，若開發(fā)建設(shè)單位與原權(quán)利人無合同約定的，可由土地權(quán)利人出具知悉權(quán)利被侵占并同意維持現(xiàn)狀的說明。若占?jí)旱耐恋貦?quán)利人被注銷且無承繼單位的，由越界房屋權(quán)利人申請(qǐng)公告，期滿無異議的可落宗。若壓占道路、綠地、河道、高壓走廊等未登記使用權(quán)人的國有建設(shè)用地情況，經(jīng)市政府及相關(guān)單位同意后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。以上幾種情況，登記時(shí)按房屋未越界部分所在宗地落宗。
四、工作要求
（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，完善機(jī)制。市政府建立處理國有建設(shè)用地上不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)問題工作聯(lián)席會(huì)議制度，自然資源、規(guī)劃、住建、稅務(wù)、環(huán)保、工商、財(cái)政、工信、消防、人防、紀(jì)委監(jiān)察委、公安、檢察院、法院、信訪等部門為成員單位，統(tǒng)一指導(dǎo)全市開展國有建設(shè)用地上不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)問題的處理工作，及時(shí)擬定處置方案，上報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。聯(lián)席會(huì)議定期召開，及時(shí)研究解決工作中遇到的各類問題。
（二）齊抓共管，形成合力。各相關(guān)部門按照各自職責(zé)，密切配合，主動(dòng)作為。對(duì)不履行或者不正確履行職責(zé)，影響工作進(jìn)展，損害權(quán)利人合法權(quán)益的，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定追究責(zé)任。
（三）加強(qiáng)監(jiān)管，維護(hù)穩(wěn)定。各相關(guān)部門要嚴(yán)格把關(guān)，不得對(duì)不屬于本文件處理范圍的不動(dòng)產(chǎn)，擅自搭車，違規(guī)辦理。對(duì)違反法律、法規(guī)的單位和個(gè)人，依法依紀(jì)從嚴(yán)查處。
本意見自發(fā)布之日起施行。
2019年 6月7日
抄送：市委各部門，市人大、市政協(xié)辦公室，市人武部，市法院，市檢察院。
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