黃金周樓市“涼意”來(lái)襲，房企降價(jià)謹(jǐn)慎！
編輯：三門(mén)峽樓市網(wǎng)
2018年10月06日17:11
來(lái)源：鄭州樓市網(wǎng)
摘要:過(guò)去十年，中國(guó)樓市受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策影響，呈現(xiàn)短周期的波動(dòng)。不過(guò)這兩年，所謂的“金九銀十”被淡化，九、十月份不一定是樓市最熱的時(shí)候，“金九銀十”反而有可能行情冷淡。
過(guò)去十年，中國(guó)樓市受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策影響，呈現(xiàn)短周期的波動(dòng)。不過(guò)這兩年，所謂的“金九銀十”被淡化，九、十月份不一定是樓市最熱的時(shí)候，“金九銀十”反而有可能行情冷淡。
就像今年的秋季，無(wú)論是購(gòu)房者、房產(chǎn)中介還是開(kāi)發(fā)商，都多少感受到了市場(chǎng)的涼意。而在國(guó)慶假期，多名中介反映看房的情況與平常沒(méi)有區(qū)別，并未出現(xiàn)購(gòu)房者利用假期大規(guī)�？捶康默F(xiàn)象。
多個(gè)一、二線城市“金九銀十”沒(méi)戲
北京向來(lái)是樓市的風(fēng)向標(biāo)，在這次全國(guó)范圍的波動(dòng)中，其他多個(gè)城市的房?jī)r(jià)和成交量也走出了相似的曲線，從一線到三四線城市，樓市輪動(dòng)升溫，又相繼趨于平靜。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月，全國(guó)商品房銷售面積增速、開(kāi)發(fā)投資增速均呈現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)，環(huán)比分別下降7.5、3.9個(gè)百分點(diǎn)。
“北京、上海、深圳、廣州、廈門(mén)、南京、無(wú)錫、石家莊、天津、武漢、長(zhǎng)沙、成都、西安、杭州，包括大都市周邊，比如廊坊，這些調(diào)控嚴(yán)厲、市場(chǎng)前期已經(jīng)降溫的城市，在九十月份都沒(méi)戲�！币拙友芯吭焊痹洪L(zhǎng)楊紅旭說(shuō)。
在新房限價(jià)政策的影響下，二手房更能反應(yīng)市場(chǎng)的真實(shí)情況。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，100城月度掛牌價(jià)環(huán)比下跌城市個(gè)數(shù)，今年3月至5月都是每月19個(gè)，6月25個(gè)，7月19個(gè)，而8月則驟增到47個(gè)。
“調(diào)控政策嚴(yán)格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市已經(jīng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下行的苗頭�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，“房?jī)r(jià)調(diào)整正從點(diǎn)到區(qū)域擴(kuò)散。熱點(diǎn)城市樓市逐漸降溫，當(dāng)前的購(gòu)買(mǎi)力很難再支撐市場(chǎng)繼續(xù)沖高�！�
市場(chǎng)監(jiān)管總局：中秋國(guó)慶嚴(yán)查哄抬房租
市場(chǎng)監(jiān)管總局在國(guó)慶前期下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)2018年中秋國(guó)慶期間市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)管的通知》（下稱《通知》），通知要求，要加強(qiáng)住房租賃和房地產(chǎn)領(lǐng)域價(jià)格監(jiān)管，嚴(yán)厲整治房租價(jià)格串通、囤積出租房源、捏造炒作虛假信息哄抬房租、以捆綁服務(wù)方式亂收費(fèi)、發(fā)布誤導(dǎo)性價(jià)格信息、不明碼標(biāo)價(jià)等價(jià)格違法行為。
通知指出，要加強(qiáng)住房租賃和房地產(chǎn)領(lǐng)域價(jià)格監(jiān)管。中秋、國(guó)慶適逢住房租賃和商品房銷售旺季，各地要密切關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)、中介公司及住房租賃相關(guān)企業(yè)價(jià)格行為，嚴(yán)厲整治房租價(jià)格串通、囤積出租房源、捏造炒作虛假信息哄抬房租、以捆綁服務(wù)方式亂收費(fèi)、發(fā)布誤導(dǎo)性價(jià)格信息、不明碼標(biāo)價(jià)等價(jià)格違法行為，加大對(duì)在售熱銷樓盤(pán)和房地產(chǎn)中介明碼標(biāo)價(jià)情況的巡查力度，對(duì)未按規(guī)定實(shí)行“一套一標(biāo)”等損害消費(fèi)者利益、擾亂市場(chǎng)秩序的行為予以查處，凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，營(yíng)造公開(kāi)、透明的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序。
黃金周樓市“涼意”來(lái)之不易
十一黃金周假期過(guò)半，景區(qū)門(mén)票降價(jià)激發(fā)旅游消費(fèi)熱情高漲，各地景區(qū)不斷迎來(lái)客流高峰。然而這個(gè)長(zhǎng)假期間，各地樓市卻和天氣一同走進(jìn)了秋季，平淡中透出陣陣涼意。
從北京、上海等一線城市，到南京、杭州、合肥等二線城市，再到大都市周邊城市以及其他三四線城市，今年樓市不但沒(méi)有“金九”，也難現(xiàn)“銀十”。當(dāng)前各地樓市已相繼趨于平靜，數(shù)據(jù)顯示，近期全國(guó)商品房銷售面積增速、開(kāi)發(fā)投資增速均呈現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)。
目前，北京、上海、深圳、杭州等嚴(yán)格執(zhí)行樓市調(diào)控政策的城市，已出現(xiàn)房?jī)r(jià)下行勢(shì)頭。而且，這種房?jī)r(jià)調(diào)整趨勢(shì)正在由點(diǎn)及面擴(kuò)散開(kāi)來(lái)，購(gòu)房者、房產(chǎn)中介以及開(kāi)發(fā)商都已感受到了房?jī)r(jià)下調(diào)帶來(lái)的涼意。土地市場(chǎng)近期傳來(lái)重要信號(hào)，土地流拍數(shù)量增多，全國(guó)前7個(gè)月土地流拍數(shù)量不僅遠(yuǎn)高于去年同期，還創(chuàng)下近年流拍數(shù)量新高。土地流拍通常與市場(chǎng)降溫有直接關(guān)系，意味著房企對(duì)未來(lái)的預(yù)期更趨謹(jǐn)慎，樓市正進(jìn)入下行周期。
不僅是土地流拍，地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科在業(yè)內(nèi)率先喊出“活下去”的口號(hào)，更是把市場(chǎng)嚇慘。各地出臺(tái)的調(diào)控政策已成為套在開(kāi)發(fā)商身上的“枷鎖”，市場(chǎng)變涼讓整個(gè)行業(yè)的回款壓力加大。這就難怪萬(wàn)科等龍頭房企開(kāi)始對(duì)部分樓盤(pán)實(shí)施大力度打折促銷，并進(jìn)行戰(zhàn)略檢討確定“活下去”的奮斗目標(biāo)。
其實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的此番涼意得來(lái)不易。今年上半年，一些熱點(diǎn)城市再現(xiàn)“搶房潮”，對(duì)此前樓市調(diào)控效果造成嚴(yán)重威脅。而誘發(fā)“搶房潮”的則是各種房地產(chǎn)亂象，包括操縱房?jī)r(jià)、捂盤(pán)惜售、捏造散布虛假信息、違規(guī)提供“首付貸”等。為了摁住房?jī)r(jià)上漲的沖動(dòng)，樓市調(diào)控持續(xù)加碼，調(diào)控方式則從限購(gòu)、限售、限價(jià)等限制性措施，發(fā)展為多部門(mén)聯(lián)合主動(dòng)出手，集中精準(zhǔn)打擊投機(jī)炒房鏈條的各個(gè)主要環(huán)節(jié)。今年以來(lái)，中央和各地各部門(mén)史無(wú)前例連續(xù)重磅出擊，終于消弭一波暗流涌動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。
房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯周期性。過(guò)去的十幾年里，中國(guó)樓市經(jīng)歷了幾次調(diào)整、幾番上漲，前段時(shí)間隨著市場(chǎng)降溫，不少人又開(kāi)始按照以往模式預(yù)測(cè)樓市的下一個(gè)起點(diǎn)何時(shí)開(kāi)始。在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”和“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的思想指導(dǎo)下，這次調(diào)整之后，樓市必將擺脫舊的模式，住房將獲得更多居住屬性，樓市的投機(jī)炒作空間也將得到根本性抑制。
這個(gè)黃金周樓市的“秋高氣爽”來(lái)之不易，這也預(yù)示著中國(guó)樓市正在走入新的模式，邁向新的起點(diǎn)，迎來(lái)新的更加“宜居”的未來(lái)。
房子降價(jià)后業(yè)主憤怒“維權(quán)”
越來(lái)越多的樓盤(pán)進(jìn)入降價(jià)行列，開(kāi)發(fā)商打折促銷的力度遠(yuǎn)高于前兩年。
9月，品牌房企恒大首先進(jìn)行全國(guó)性的促銷打折，住宅8.9折、商鋪6折起；泰禾某地項(xiàng)目給出較大優(yōu)惠，若購(gòu)房人全款購(gòu)房，房?jī)r(jià)給予7折優(yōu)惠；陽(yáng)光城則開(kāi)啟“千億攻勢(shì)”特惠購(gòu)房季，根據(jù)區(qū)域的不同，制定出不同的降價(jià)策略。
人的心理總是微妙而復(fù)雜的，房?jī)r(jià)漲，買(mǎi)不起房的人不高興，房?jī)r(jià)跌，已經(jīng)買(mǎi)房的人心理不平衡。開(kāi)發(fā)商低價(jià)售房的行為刺激到一些老業(yè)主的神經(jīng)，他們抱怨自己買(mǎi)貴了，開(kāi)始“維權(quán)”。
泰禾的合肥院子項(xiàng)目，當(dāng)初開(kāi)盤(pán)時(shí)售樓處火爆，可是就在剛剛過(guò)去的中秋小長(zhǎng)假，合肥院子選擇將某棟某個(gè)戶型降價(jià)4000元/平方米促銷，隨即引來(lái)老業(yè)主堵住小區(qū)門(mén)口，拉橫幅維權(quán)。
不僅合肥，北京、杭州也出現(xiàn)了業(yè)主因?yàn)榉孔咏祪r(jià)圍攻售樓處的現(xiàn)象。杭州濱江未來(lái)海岸二期降價(jià)40萬(wàn)，結(jié)果一期的業(yè)主跑到售樓處痛斥開(kāi)發(fā)商“胡亂定價(jià)，欺騙業(yè)主”。
有意思的是，就在一年前，杭州等地的人抱怨的不是房子降價(jià)，而是抱怨買(mǎi)不到房。當(dāng)時(shí)，幾乎各大熱門(mén)樓盤(pán)都有成千上萬(wàn)的人參與搖號(hào)，盡管中簽率只有個(gè)位數(shù)，他們?nèi)匀粯?lè)此不疲，因?yàn)閳?jiān)信“買(mǎi)到就是賺到”。
這種信心不是沒(méi)有道理。回顧近10年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然中間經(jīng)歷過(guò)多次起伏，雖然在2008年、2011年、2014年，全國(guó)也出現(xiàn)過(guò)非常明顯的樓市降溫，當(dāng)時(shí)也有購(gòu)房者開(kāi)始所謂的降價(jià)維權(quán)，但從大趨勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)始終是向上攀升的。
開(kāi)發(fā)商思考怎么“活下去”
在房產(chǎn)中介還懷念“好日子”的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始思考怎么“活下去”的問(wèn)題。
9月下旬，房地產(chǎn)行業(yè)巨頭萬(wàn)科在深圳舉辦秋季例會(huì)，會(huì)場(chǎng)掛出的三個(gè)紅底白字十分惹眼——活下去。其實(shí)，在更早些時(shí)候的南方區(qū)域9月例會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮就說(shuō)過(guò)：
“萬(wàn)科要做的第一件事情，就是進(jìn)行戰(zhàn)略檢討，以‘活下去’為最終目標(biāo)。”
生存本來(lái)是一個(gè)企業(yè)的底線，耐人尋味的是，在今年的秋天，郁亮卻把它設(shè)成了最終目標(biāo)。他看到了目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的沉重枷鎖，“限制非常多，已經(jīng)超出了當(dāng)初的研究�！�
樓市調(diào)控層層加碼，從一線城市擴(kuò)展到二三四線城市，從限購(gòu)到限售、限價(jià)，從限商貸到限公積金貸款，從限土地拍賣到限房企融資，僅靠舊有的模式，房企顯然已經(jīng)無(wú)法繼續(xù)玩轉(zhuǎn)高增長(zhǎng)的魔法。
最讓郁亮擔(dān)心的問(wèn)題之一是“回款”，他說(shuō)，“當(dāng)前南方區(qū)域的回款壓力比較大，這不是因?yàn)槟戏絽^(qū)域做的不好，而是因?yàn)槁氏雀惺艿搅耸袌?chǎng)及行業(yè)變化。”
銷售回籠和市場(chǎng)融資是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來(lái)源，也是賴以生存的血液。在2018年年初開(kāi)始收緊房企融資的政策背景下，如果連現(xiàn)金流穩(wěn)健的萬(wàn)科都感受到回款的滯緩、去化的壓力，不難想象一些中小房企的資金鏈?zhǔn)呛畏N境況。
事實(shí)上，今年恒盛地產(chǎn)被爆違約后，天房集團(tuán)、華夏幸福、魯商置業(yè)等上市公司均因?yàn)橘Y金鏈問(wèn)題遭到交易所問(wèn)詢。
“2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年�！睆埓髠フf(shuō)，“從2016年‘930’開(kāi)始，全國(guó)一二線城市嚴(yán)格調(diào)控，融資收緊，在這種情況下，房企的資金壓力越來(lái)越大，雖然整體銷售依然處于高位，但繼續(xù)拿地的壓力逐漸增加，對(duì)于非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性持續(xù)降低�！�
房企拿地開(kāi)發(fā)的欲望正在消退，今年以來(lái)，土地溢價(jià)率持續(xù)下降，土地流標(biāo)數(shù)量驟增，與前兩年土地市場(chǎng)火熱的局面形成鮮明對(duì)比。“從開(kāi)發(fā)商內(nèi)部交流情況看，大家都注意到市場(chǎng)上兩個(gè)調(diào)整跡象：一是促銷行為增多；二是土地流拍增多。對(duì)于明年的指標(biāo)，一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)表示不再提高增長(zhǎng)�！毙鲁强毓筛笨偛脷W陽(yáng)捷此前接受媒體采訪時(shí)說(shuō)。
除了市場(chǎng)數(shù)據(jù)，持續(xù)一年多的房企改名潮也讓人不得不多想。9月13日，保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司更名為“保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司”，就在同一天，深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司正式更名為“深圳市萬(wàn)科發(fā)展有限公司”，都去掉了“地產(chǎn)”二字。
從去年開(kāi)始，除了萬(wàn)科和保利，已有恒大地產(chǎn)、方興地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、朗詩(shī)綠色地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)、中航地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)等逾10家房企去掉了名字中的“地產(chǎn)”二字。
雖然有分析稱更名的意義主要在于企業(yè)定位的升級(jí)，促進(jìn)多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展，但人們?nèi)匀粫?huì)猜想房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是真的遇到了問(wèn)題。
2018是樓市拐點(diǎn)還是新起點(diǎn)？
樓市降溫的背后是政策的推動(dòng)。前段時(shí)間，呼和浩特打響了退出去庫(kù)存的第一槍。
8月24日，呼和浩特宣布“全面停止房地產(chǎn)去庫(kù)存調(diào)控措施”，成為第一個(gè)告別去庫(kù)存的城市。不知是巧合還是有意設(shè)計(jì)，在2014年的上一輪調(diào)控中，全國(guó)率先取消限購(gòu)的也是呼和浩特，其他城市隨即跟進(jìn)，房貸政策開(kāi)始放松，全國(guó)范圍的樓市去庫(kù)存繼而拉開(kāi)序幕。
四年之后的現(xiàn)在，多數(shù)城市已經(jīng)不存在高庫(kù)存的問(wèn)題，有的甚至庫(kù)存緊張。易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2015年以來(lái)全國(guó)100城庫(kù)存規(guī)模持續(xù)下跌，截至2018年8月底，100城庫(kù)存規(guī)模相當(dāng)于2011年11月的水平，即庫(kù)存規(guī)�；芈涞搅似吣昵暗乃�。
反應(yīng)庫(kù)存規(guī)模的一個(gè)指標(biāo)是庫(kù)存去化周期�！皫�(kù)存去化周期的合理區(qū)間為12-16個(gè)月，低于該區(qū)間則說(shuō)明庫(kù)存規(guī)模偏小。2018年8月，100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫(kù)存去化周期為9個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)僅需9個(gè)月的時(shí)間就能消化完這些庫(kù)存�！币拙友芯吭褐菐�(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
楊紅旭表示，基本上可以認(rèn)為，全國(guó)東中部和部分西部的大多數(shù)三四線城市，住宅去庫(kù)存都已完成或近尾聲，寬松政策應(yīng)該“收兵”了。
中國(guó)人民銀行武漢分行行長(zhǎng)王玉玲認(rèn)為，近年來(lái)，隨著棚改貨幣化進(jìn)度提速，三四線城市廣泛采用棚改貨幣化安置模式，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中，在去庫(kù)存的同時(shí)形成了新的住房供給能力，獲得大量現(xiàn)金的拆遷戶又具有較強(qiáng)的購(gòu)房需求和能力，從而推動(dòng)三四線城市出現(xiàn)房地產(chǎn)供需兩旺局面，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)過(guò)熱苗頭。
“貨幣化安置作為本輪去庫(kù)存的一種手段，其任務(wù)已基本終結(jié)，應(yīng)考慮適時(shí)退出。”她建議。
貨幣化安置是安置棚戶區(qū)居民的方式之一，另一種是實(shí)物化安置，即政府分配安置房，給棚戶區(qū)原住戶居住。2015年之后，伴隨著去庫(kù)存的要求，貨幣化安置成為主流。拆遷之后不給房子給現(xiàn)金，拆遷戶自己再去買(mǎi)房子，這在某種程度上催升了樓市的熱度。
7月12日，住建部對(duì)棚改的一番表態(tài)釋放出非常明確的信號(hào)。一些房?jī)r(jià)暴漲的城市，拆遷之后不給現(xiàn)金了，只給安置房。也就是要減少貨幣化安置的規(guī)模。
就在呼和浩特宣布停止去庫(kù)存僅僅過(guò)去4天，長(zhǎng)春宣布取消棚改貨幣化安置購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)。嗅覺(jué)敏銳的人應(yīng)該能從中感受到樓市風(fēng)向的變化。
談到短期樓市，楊紅旭說(shuō)，開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注的一線、強(qiáng)二線、強(qiáng)三線基本沒(méi)有行情，開(kāi)發(fā)商所寄予厚望的三四線城市行情再持續(xù)幾個(gè)月，也會(huì)調(diào)頭下行。
回顧近10年，全國(guó)樓市有過(guò)兩次大幅降溫，一次是2008年，受全球金融危機(jī)影響，另一次是2014年，原因是經(jīng)濟(jì)下行壓力加劇，但兩次終究只是房?jī)r(jià)上漲大趨勢(shì)中的短暫回調(diào)。
這一次，既有“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的表態(tài)，又有限購(gòu)限貸限售限價(jià)的調(diào)控政策，既有反炒房專項(xiàng)整治行動(dòng)，又有收緊棚改貨幣化安置的貨幣調(diào)控。再加上幾乎板上釘釘?shù)姆康禺a(chǎn)稅和隱隱約約的取消預(yù)售制猜想，調(diào)控力度空前之大。
2018年是樓市長(zhǎng)期下行通道的開(kāi)啟，還是又一個(gè)漲漲跌跌短期輪回的開(kāi)始，也許要等到5年、10年之后，我們才能看清。
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