2016年全省18個(gè)地級(jí)市10個(gè)省直管縣房地產(chǎn)投資開發(fā)情況：
從投資構(gòu)成看，土地購(gòu)置費(fèi)高速增長(zhǎng)是拉動(dòng)全省開發(fā)投資快速增長(zhǎng)的主要因素。1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資中建筑工程投資4426.15億元，同比增長(zhǎng)21.8%，增速比1-10月份加快0.4個(gè)百分點(diǎn)，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的80.9%，占比同比下降3.7個(gè)百分點(diǎn)；土地購(gòu)置費(fèi)535.49億元，增長(zhǎng)66.9%，增速加快5.4個(gè)百分點(diǎn)，占全部開發(fā)投資比重為9.8%，占比提高2.3個(gè)百分點(diǎn)。全省土地購(gòu)置費(fèi)的增長(zhǎng)，主要靠鄭州拉動(dòng)。2016年以來，鄭州市土地交易火爆，土地成交單價(jià)和價(jià)款記錄不斷刷新，土地購(gòu)置費(fèi)大幅增長(zhǎng)，1-11月份鄭州土地購(gòu)置費(fèi)達(dá)367.80億元，增長(zhǎng)247.3%，成為帶動(dòng)全省開發(fā)投資不斷攀升的引擎。
2、房屋新開工面積高位增長(zhǎng)
2016年以來，市場(chǎng)銷售和預(yù)期轉(zhuǎn)好，項(xiàng)目開工和施工進(jìn)度加快，房屋新開工面積持續(xù)保持高位增長(zhǎng)。1-11月份全省房屋新開工面積達(dá)13412.77萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39.0%。其中，住宅新開工面積9914.80萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)34.2%，占房屋新開工面積的比重為73.9%。
1-11月份，全省房屋施工面積46107.63萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.6%。其中，住宅施工面積34539.79萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14.6%，占房屋施工面積的比重為74.9%。
3、到位資金增速小幅回落
1-11月份，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金5810.03億元，同比增長(zhǎng)28.6%，增速比1-10月份回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金增速比開發(fā)投資增速高1.2個(gè)百分點(diǎn)。
分類型看，國(guó)內(nèi)貸款和其他資金中的個(gè)人按揭貸款增速回落幅度較大。1-11月份，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金3248.16億元，同比增長(zhǎng)21.9%，增速比1-10月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；國(guó)內(nèi)貸款631.56億元，增長(zhǎng)54.7%，增速回落5.9個(gè)百分點(diǎn)；其他資金1928.66億元，增長(zhǎng)33.8%，增速回落3.1個(gè)百分點(diǎn)。其他資金中，個(gè)人按揭貸款711.62億元，增長(zhǎng)45.2%.增速回落9.1個(gè)百分點(diǎn)。
4、土地購(gòu)置面積兩位數(shù)增長(zhǎng)，成交價(jià)款飆升
2016年，外地開發(fā)企業(yè)紛紛入鄭圈地，鄭州土地市場(chǎng)活躍，地王頻出，全省持續(xù)下降三年的土地購(gòu)置逐漸好轉(zhuǎn)，至1-8月份實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)后保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。1-11月份，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積982.08萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.4%；土地成交價(jià)款達(dá)400.74億元，增長(zhǎng)132.5%。
5、熱點(diǎn)城市銷售回落，去庫(kù)存成果顯著
1-11月份，全省商品房銷售面積9038.50萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.0%，增速比1-10月份回落3.0個(gè)百分點(diǎn)。今年以來，受鄭州樓市火爆影響，全省商品房銷售面積增速保持大幅加快態(tài)勢(shì)。10月鄭州出臺(tái)調(diào)控新政，商品房銷售轉(zhuǎn)冷并傳導(dǎo)至周邊地市。1-11月份，18個(gè)省轄市中10個(gè)省轄市商品房銷售增速回落，鄭州增長(zhǎng)65.5%，增速回落2.0個(gè)百分點(diǎn)，前期增速較高的平頂山、濮陽(yáng)、漯河分別回落10.4個(gè)、27.3個(gè)和17.9個(gè)百分點(diǎn)。
分房屋類型看，住宅和非住宅類銷售增速均有所回落。商品住宅銷售面積為8134.32萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.9%，增速比1-10月份回落2.6個(gè)百分點(diǎn)，占商品房銷售面積的比重為90.0%；非住宅類商品房銷售面積為904.17萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)34.1%，增速回落6.2個(gè)百分點(diǎn)，占商品房銷售面積的比重為10.0%。
1-11月份，全省商品房銷售額4559.72億元，同比增長(zhǎng)43.8%，增速比1-10月份回落3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額為3951.32億元，增長(zhǎng)47.5%，占商品房銷售額的比重為86.7%，同比提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。非住宅類商品房銷售額為608.40億元，增長(zhǎng)23.9%，占商品房銷售額的比重為13.3%。
2016年1-11月份河南省房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況一覽表：
6、商品房銷售和待售情況
1-11月份，商品房銷售面積9038.50萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.0%，增速比1-10月份回落3.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)32.9%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)24.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)34.3%。商品房銷售額4559.72億元，增長(zhǎng)43.8%，增速比1-10月份回落3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)47.5%，辦公樓銷售額增長(zhǎng)23.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)24.5%。
11月末，商品房待售面積3488.53萬(wàn)平方米，比10月末減少20.25萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少37.98萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加10.27萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加6.47萬(wàn)平方米。
住宅待售面積比2015年底減少近200萬(wàn)平方米。11月末，全省商品房待售面積3488.53萬(wàn)平方米，比2015年底減少118.30萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積2571.52萬(wàn)平方米，比2015年底減少196.74萬(wàn)平方米，擴(kuò)大住房消費(fèi)的各項(xiàng)措施成效顯著。但辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積仍呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，辦公樓106.74萬(wàn)平方米，增加16.34萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房606.34萬(wàn)平方米，增加42.48萬(wàn)平方米，需引起足夠重視。
當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，河南應(yīng)在鄭州市場(chǎng)降溫與全省降庫(kù)存的雙重選擇中，找到政策結(jié)合點(diǎn)，區(qū)別對(duì)待，分類施策。繼續(xù)按照“支持居民自住和改善住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的要求，充分發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)資源配置的決定性作用，加快建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，探索建立完善的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
三、2016年三門峽房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：1、區(qū)位、面積與人口:
三門峽位于河南西部，東與千年帝都洛陽(yáng)市為鄰，南依伏牛山與南陽(yáng)市相接，西望古城西安，北隔黃河與三晉呼應(yīng)，是歷史上三省交界的經(jīng)濟(jì)、文化中心。三門峽城市名片有：華夏文明發(fā)祥地之一 、天鵝之城、2012年中國(guó)特色魅力城市200強(qiáng)、我國(guó)六大蘋果出口基地之一、國(guó)家園林城市、國(guó)家衛(wèi)生城市、國(guó)家森林城市、國(guó)家優(yōu)秀旅游城市、2014中國(guó)最佳生態(tài)旅游城市、 2015年中國(guó)大陸城市"氧吧"50強(qiáng)。
三門峽面積10309平方千米，常住人口224.11萬(wàn)人，轄2區(qū)（湖濱區(qū)、陜州區(qū)）、2縣（澠池縣、盧氏縣）、2個(gè)縣級(jí)市（義馬市、靈寶市）和1個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、1個(gè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。
2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展：
面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，三門峽上下深入貫徹落實(shí)中央、省、市各項(xiàng)決策部署，主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，統(tǒng)籌推進(jìn)穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生各項(xiàng)工作，全市經(jīng)濟(jì)在困境中砥礪前行，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。2015年全市生產(chǎn)總值1260.55億元，�！笆濉睍r(shí)期，全市生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)9.3%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化，第一產(chǎn)業(yè)比重提高1.4個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)比重降低8.4個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)比重提高7個(gè)百分點(diǎn)。
2015年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成1551.36億元，比2014年增長(zhǎng)15.9%。其中：固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶，下同）完成1538.77億元，增長(zhǎng)15.9%，農(nóng)戶投資12.59億元，增長(zhǎng)9.1%。“十二五”時(shí)期，全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)21.3%。
2015年固定資產(chǎn)投資中，國(guó)有及國(guó)有控股單位完成392.0億元，比2014年增長(zhǎng)6.3%；民間投資1138.93億元，增長(zhǎng)19.5%。分三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資156.38億元，增長(zhǎng)43.8%；第二產(chǎn)業(yè)投資771.98億元，增長(zhǎng)3.3%；第三產(chǎn)業(yè)投資610.40億元，增長(zhǎng)29.5%。
3、城市發(fā)展
城市發(fā)展特點(diǎn)：
① 單核城市、帶狀框架
② 城市向西向南發(fā)展
③ 功能分區(qū)明晰
④ 未來旅游發(fā)展城市
⑤ 經(jīng)濟(jì)實(shí)力平均水平居全省上游
⑥ 居民收入較高
行政分區(qū)：?jiǎn)魏顺鞘�，向西向南擴(kuò)張，但中心城區(qū)地位不變
功能分區(qū)：城市分區(qū)明晰，中心城區(qū)承載著行政商業(yè)和居住功能，西部為旅游區(qū)，西南部為商務(wù)區(qū)
4、三門峽市2016年度土地供應(yīng)情況：
2016年三門峽市為進(jìn)一步貫徹落實(shí)節(jié)約集約用地政策，規(guī)范土地市場(chǎng)，保障重點(diǎn)項(xiàng)目及民生工程的建設(shè)用地需求，加快我市城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程，提高城鎮(zhèn)化建設(shè)水平，促進(jìn)三門峽市經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)健康發(fā)展。結(jié)合2015年城區(qū)土地供應(yīng)情況，制訂了2016年度市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，具體如下：
（一）土地供應(yīng)總量。2016年三門峽市城區(qū)計(jì)劃供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地105公頃。其中，劃撥供應(yīng)建設(shè)用地51公頃，出讓供應(yīng)建設(shè)用地55公頃。
（二）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。2016年計(jì)劃供應(yīng)商服用地1公頃；住宅用地26公頃；工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地24公頃；交通設(shè)施用地50公頃；公共管理與公共服務(wù)用地4公頃。
（1）2016年三門峽基準(zhǔn)地價(jià)
2016年三門峽基準(zhǔn)地價(jià)與2015年一致，沒有任何變化，各類用地不同性質(zhì)基準(zhǔn)地價(jià)具體為：（單位：元/㎡）：
注：
公共Ⅰ是指公共管理與公共服務(wù)用地中的旅游、娛樂用地
公共Ⅱ是指公共管理與公共服務(wù)用地中不含旅游、娛樂用地的其他用地
（2）2016年度三門峽市土地掛牌出讓、成交情況
2016年度三門峽市國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓共14次，其中湖濱區(qū)國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓2次，共掛牌出讓24宗地，其中成交17宗土地，土地性質(zhì)為其他普通商品住房用地的占16宗，批發(fā)零售用地的占1宗。
2016年度三門峽市國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓共成交530.5畝，成交金額為7.2354億元（人民幣），成交均價(jià)為136.38萬(wàn)元/畝，其中建業(yè)住宅集團(tuán)（三門峽）置業(yè)有限公司所拍得的一宗地均價(jià)最高，為339.2萬(wàn)元/畝；河南置騰商務(wù)服務(wù)有限公司所拍得的一宗地總價(jià)最高，約1.4億元人民幣。
2016年度三門峽市國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓詳細(xì)情況一覽表：
5、2016年三門峽房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：
2016年1-11月份三門峽房地產(chǎn)開發(fā)投資完成111.51億元，比2015年全年的106.72億元上漲4.5%。
（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資：
2016年度1-11月份各月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況：
2016年度1-11月份與2015全年各月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況對(duì)比圖：
2010-2016年三門峽房地產(chǎn)開發(fā)投資情況：
（2）預(yù)售許可證批準(zhǔn)情況
2016年三門峽房地產(chǎn)共批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目數(shù)為8個(gè)，比2015年多一個(gè)；批準(zhǔn)預(yù)售棟數(shù)為22棟（或幢），比2015年多13棟（或幢）。
2007-2016三門峽房地產(chǎn)批準(zhǔn)商品房預(yù)售許可證情況：
（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)情況：
2016年三門峽房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有樓盤70個(gè)左右（包含陜州樓盤），個(gè)樓盤分布圖如下：
但2016年三門峽房地產(chǎn)市場(chǎng)正常在售樓盤為20個(gè)左右，具體分布圖如下：
（4）2016年三門峽主要樓盤銷售情況：
2016年三門峽主要樓盤銷售情況一覽表：
據(jù)三門峽樓市網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，上述17個(gè)樓盤銷量占整個(gè)2016年三門峽房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量的92%以上，其開發(fā)體量（總建筑面積）總計(jì)477.5萬(wàn)平方米；2016全年銷售面積總量為48.7萬(wàn)平方米，其中住宅銷售面積為48萬(wàn)平方米；全年銷售額累計(jì)19.53億元人民幣，其中住宅銷售額為19.24億元人民幣；全年共計(jì)銷售4600套（間），其中住宅銷售4530套。
（5）各樓盤開盤、暖場(chǎng)、認(rèn)籌情況：
2016全年三門峽房地產(chǎn)主要樓盤舉行活動(dòng)逾410場(chǎng)，其中開盤活動(dòng)13場(chǎng)次，認(rèn)籌活動(dòng)20場(chǎng)次，暖場(chǎng)活動(dòng)360多場(chǎng)次；比2015全年場(chǎng)次增加。
主要樓盤活動(dòng)情況：
（6）2016年度三門峽房地產(chǎn)市場(chǎng)熱銷樓盤推薦
項(xiàng)目名稱：建業(yè)•聯(lián)盟新城
項(xiàng)目位置：三門峽北環(huán)路與向川路交匯處（黃河公園西
開發(fā)單位：三門峽置騰置業(yè)有限公司
銷售均價(jià)：11000平方米
銷售熱線：0398- 2970999
項(xiàng)目名稱：建業(yè)•壹號(hào)城邦
項(xiàng)目位置：三門峽市黃河路與大嶺路交匯處西100米
開發(fā)單位：建業(yè)住宅集團(tuán)（三門峽）置業(yè)有限公司
銷售均價(jià)： 4750元/平方米
銷售熱線：0398- 2970666/888/999
項(xiàng)目名稱：合鑫•中央公園
項(xiàng)目位置：三門峽商務(wù)中心區(qū)大嶺路義烏商貿(mào)城南側(cè)
開發(fā)單位：三門峽浙商聯(lián)盟置業(yè)有限公司
銷售均價(jià)：4000元/平方米
銷售熱線：0398-8526666
項(xiàng)目名稱：慧泉•公園玖號(hào)
項(xiàng)目位置：三門峽市體育館旁
開發(fā)單位：三門峽慧泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
銷售均價(jià)：4500元/平方米
銷售熱線：0398-3088888
項(xiàng)目名稱：明珠家園
項(xiàng)目位置：三門峽市商務(wù)中心區(qū)迎賓大道與周公路交匯處西
開發(fā)單位：三門峽黃河明珠置業(yè)有限公司
銷售均價(jià)：3600元/平方米
銷售熱線：0398-2992222
項(xiàng)目名稱：春天城
項(xiàng)目位置：三門峽市高鐵站北•迎賓大道與中心大道
開發(fā)單位：三門峽水一方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
銷售均價(jià)：3800元/平方米
銷售熱線：0398-5188888
項(xiàng)目名稱：博豐•明鉆
項(xiàng)目位置：商務(wù)中心區(qū)大嶺南路與中心大道交匯處西北
開發(fā)單位：河南博豐置業(yè)有限公司
銷售均價(jià)：4500元/平方米
銷售熱線：0398-2998888
項(xiàng)目名稱：中隆•濱河灣
項(xiàng)目位置：三門峽商務(wù)中心區(qū)甘山路與召公路交叉口
開發(fā)單位：三門峽中隆置業(yè)有限公司
銷售均價(jià)：4000/平方米
銷售熱線：0398- 2906666\2916666
四、2017年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望
2017年，因城施策將在控風(fēng)險(xiǎn)與去庫(kù)存基調(diào)下不斷深化，熱點(diǎn)城市面臨量?jī)r(jià)回調(diào)，而三四線城市有望延續(xù)平穩(wěn)走勢(shì)。
1、行業(yè)發(fā)展：貨幣政策穩(wěn)健中性，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展外部動(dòng)力減弱
2017年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)預(yù)期將繼續(xù)“穩(wěn)”字當(dāng)頭。2016年以來，供給側(cè)改革初見成效，在去產(chǎn)能影響下，工業(yè)品價(jià)格上漲，企業(yè)整體利潤(rùn)同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正且增幅逐月擴(kuò)大。
2016年信貸結(jié)構(gòu)的投向異常（對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持尚需加強(qiáng)）和流向異常（紛紛涌向一二線熱點(diǎn)城市），也有望促使2017年信貸政策實(shí)現(xiàn)更均衡分配，即加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信貸支持力度，適度加大三四線城市房地產(chǎn)信貸資源的傾斜，以降低一二線熱點(diǎn)城市的居民杠桿比例。房地產(chǎn)政策方面，在強(qiáng)化房屋回歸居住屬性的同時(shí)，通過因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控和中長(zhǎng)期的長(zhǎng)效機(jī)制來推進(jìn)住房體制建設(shè)。
2、市場(chǎng)趨勢(shì)：銷售量?jī)r(jià)回調(diào)，新開工小幅下降，投資低速增長(zhǎng)
需求：銷售面積將下滑，二線城市降幅更明顯
供應(yīng)：全國(guó)新開工小幅下降，投資增速趨緩
價(jià)格：政策趨緊需求下降，價(jià)格將有所回調(diào)
政策收緊、需求下降，價(jià)格面臨回調(diào)。預(yù)計(jì)2017年，房地產(chǎn)價(jià)格存在一定的下跌壓力，但全年跌幅有限。而穩(wěn)健中性的貨幣環(huán)境下價(jià)格上漲動(dòng)力不足。
從不同城市來看，2017年一二線熱點(diǎn)城市將繼續(xù)受到政策影響，各類需求受到抑制，價(jià)格面臨調(diào)整，同時(shí)供應(yīng)結(jié)構(gòu)也將轉(zhuǎn)向自住型供應(yīng)為主，價(jià)格也存在結(jié)構(gòu)性調(diào)整的可能性，而三四線城市庫(kù)存壓力仍存，價(jià)格上漲動(dòng)力不足。綜合來看，2017年全國(guó)商品房均價(jià)將出現(xiàn)小幅下跌，跌幅在1.9%~3.9%之間。
2017年我們對(duì)于一二線城市市場(chǎng)的整體判斷是量?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整階段，但是不同的城市仍存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。一線城市步入存量房時(shí)代，新房開發(fā)建設(shè)的市場(chǎng)空間不斷被壓縮，城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來的存量土地和存量物業(yè)盤活將是未來的主題，租房市場(chǎng)也有望成為行業(yè)新機(jī)遇。二線過熱城市房?jī)r(jià)空間被透支，“量?jī)r(jià)回調(diào)”成大概率事件，但具備產(chǎn)業(yè)和人口支撐的城市，將成為下一個(gè)發(fā)展的新風(fēng)口，天津、武漢和鄭州受益于城市群發(fā)展，城市潛力逐漸顯現(xiàn)，量?jī)r(jià)進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)周期；西部節(jié)點(diǎn)型城市發(fā)展有望進(jìn)入新階段，房?jī)r(jià)尚屬相對(duì)洼地，如重慶、成都、西安等城市。此外，位于大城市周邊的小城市或自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)顯著的三四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍具備潛力。
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