延遲辦證屬開發(fā)商違約 業(yè)主可依法獲得賠償
編輯：三門峽樓市網(wǎng)
2015年01月19日10:33
來(lái)源：三門峽樓市網(wǎng)
摘要:一般商品房買賣合同中都對(duì)開發(fā)商協(xié)助辦理權(quán)屬登記的時(shí)間做出了約定，比較常見(jiàn)的約定有自房屋交付使用后180日內(nèi)、360日內(nèi)或365日內(nèi)（指自然日）。并約定如因開發(fā)商過(guò)錯(cuò)，導(dǎo)致超過(guò)前述期限未能辦得權(quán)屬證書的，買受人有權(quán)解除合同，由開發(fā)商支付一定違約金，或不解除合同，由開發(fā)商支付違約金。
房管局產(chǎn)權(quán)辦理的一般流程是什么？
資料齊全的話，一般向房管局提交申請(qǐng)2—3個(gè)月就能辦產(chǎn)權(quán)證下來(lái)。如果需要更長(zhǎng)的辦理時(shí)間，是因?yàn)樾枰鶕?jù)不同項(xiàng)目的不同銷售批次來(lái)辦理，有個(gè)排號(hào)等待的過(guò)程。
既然房管局收到資料后2—3個(gè)月就能把產(chǎn)權(quán)辦下來(lái)，為何現(xiàn)在很多開發(fā)商都在合同中與購(gòu)房者約定長(zhǎng)達(dá)1—2年的產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間？
這個(gè)有現(xiàn)實(shí)因素，購(gòu)房者自己?jiǎn)螒舻馁Y料收齊容易，但開發(fā)商要把一個(gè)樓盤項(xiàng)目所有業(yè)主的資料都備齊就比較復(fù)雜了，會(huì)發(fā)生很多不確定的延誤，同時(shí)會(huì)涉及建委、規(guī)劃等部門，可能還有開發(fā)商對(duì)資金的考慮，等等。所以辦理時(shí)間真不好說(shuō)，只能以雙方的合同約定為準(zhǔn)。
同為開發(fā)商，為何有的產(chǎn)權(quán)辦得快，有的辦得慢？是否能以產(chǎn)權(quán)證辦理的快慢來(lái)界定開發(fā)商和項(xiàng)目的好壞？
這個(gè)其實(shí)各方面原因都有，開發(fā)商和開發(fā)商情況不一樣，有的比較拖，對(duì)待業(yè)主產(chǎn)權(quán)辦理的態(tài)度不積極，有的開發(fā)商效率則的確比較高。但也有項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際的原因，情況很多。不過(guò)肯定不能以產(chǎn)權(quán)證辦理的快慢來(lái)界定開發(fā)商和項(xiàng)目的好壞，這是多方面的因素造成的。
那有沒(méi)有相關(guān)規(guī)定要求開發(fā)商必須在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)必須幫業(yè)主把產(chǎn)權(quán)辦理下來(lái)的？
房管局并沒(méi)有一個(gè)對(duì)產(chǎn)權(quán)證最長(zhǎng)辦理時(shí)間的明確規(guī)定，這個(gè)辦理時(shí)間只能以雙方合同協(xié)商為依據(jù)。
產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間起算點(diǎn)到底是從開發(fā)商交房之日算起，還是從購(gòu)房者所有資料交齊之日算起？
常規(guī)來(lái)說(shuō)都是以資料交齊之日算起，而非交房之日。但仍以雙方合同約定為準(zhǔn)。
本以為找到專家、律師能夠幫得上屌絲剛，沒(méi)想到這回還真的讓開發(fā)商得了便宜。看來(lái)生活中我們感覺(jué)自己有理的事情在事實(shí)里未必能站住腳。不過(guò)，假設(shè)遇到約定產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間過(guò)了，開發(fā)商還沒(méi)把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)，那該咋辦，違約金又咋算？
延遲辦證屬開發(fā)商違約 業(yè)主可依法獲得賠償
開發(fā)商延遲辦證的一般解決方式是什么？
一般商品房買賣合同中都對(duì)開發(fā)商協(xié)助辦理權(quán)屬登記的時(shí)間做出了約定，比較常見(jiàn)的約定有自房屋交付使用后180日內(nèi)、360日內(nèi)或365日內(nèi)（指自然日）。并約定如因開發(fā)商過(guò)錯(cuò)，導(dǎo)致超過(guò)前述期限未能辦得權(quán)屬證書的，買受人有權(quán)解除合同，由開發(fā)商支付一定違約金，或不解除合同，由開發(fā)商支付違約金。
那違約金怎么計(jì)算呢？
商品房買賣合同中一般也會(huì)對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約定。一般約定的有：已付房?jī)r(jià)款的5%、已付房?jī)r(jià)款的1%、銀行同期貸款利息、每天按已付房款萬(wàn)分之幾等等。如果沒(méi)有約定，則根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》執(zhí)行。
開發(fā)商延遲辦證，業(yè)主退房或不退房?jī)煞N選擇方式在違約金賠取方面會(huì)有什么差異？
如退房，多數(shù)人民法院對(duì)雙方約定的違約金一般計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有三種：已付房?jī)r(jià)款的5%、已付房?jī)r(jià)款的1%、銀行同期貸款利息，大都會(huì)支持，不作調(diào)整。如不退房，人民法院一般會(huì)根據(jù)開發(fā)商提出的降低違約金的請(qǐng)求，綜合開發(fā)商過(guò)錯(cuò)、買受人對(duì)損失舉證與否等因素對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整，對(duì)買受人主張的違約金降低40-70%不等。
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